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联东U谷呼吁:产业地产的去伪存真与理性繁荣(图

2019-01-31 22:00

  中国不动产研究中心(CRRC)的研究报告显示,在略显低迷的2011年北京土地市场上,工业用地成为当之无愧的主角和亮点。2011年,北京工业用地共成交1192323.61平方米,其成交总量高出住宅用地51.94%。伴随着地产调控的深入,越来越多的开发商开始转型产业地产,产业地产市场异常火爆。

  近日,北京社科院副院长,国内知名总部经济权威赵弘在“产业地产真伪之辩”论坛上,呼吁:警惕泡沫,实现产业园区理性繁荣。这一呼吁得到联东U谷等产业园区专业运营商的积极响应。

  赵弘对产业地产的发展前景十分看好。这首先源于中国产业升级与转型的趋势,“产业园区作为产业集聚的载体和组成部分,能够有效的创造企业的集聚力,通过共享资源,带动关联企业的发展,从而推动产业集聚的形成,推动产业合理布局。实践证明产业集聚能够在人才集聚、信息集聚、市场交易等方面提高企业的运营效率,形成更强的竞争优势。”

  但是,他也指出产业园虽然开发火爆,但仍面临很多难题:第一实体经济、境外投资,传统地产等不同类资本涌入产业地产,产业地产需警惕泡沫化倾向;第二产业园区异地开发、复制、扩张模式仍不明细;第三,产业园区开发热,但运营难题仍有待破题。

  产业地产的复杂局面是由多方面原因造成的:首先,企业客户需要多元化、个性化,目前,产业地产仍处于初级阶段;其次,各个区域、城市的经济发展阶段不同,处于工业化的不同阶段。有一些城市在工业化初期,产业主要是二产制造业,没有新支点,企业发展也约束。还有一种城市进入后工业社会,产业形态主要是服务业,这些企业需要的产品形态就不同于做工业的那些厂房,可能是更多是写字楼,写字楼选址可以在城市中心,也可以在副中心、甚至郊区。

  从发展区域经济,调整产业结构,促进产业升级出发,政府需要引入类似联东U谷这样的一些产业园区专业运营商进行园区开发,引入一些咨询机构、智库来进行规划、招商、运营。避免产业园区雷同,恶性竞争的局面出现。这个专业化需要专业化的人去做。产业地产商更理性,政府发展经济的目标就更容易实现。

  2012年,在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”的最新发布的2012年中国房地产百强企业研究成果发布会上,联东集团在产业园区优秀企业排行榜中综合排名居首。联东U谷9年产业园区运营的积淀,名至实归。

  联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出:“中国快速发展过程中应该出现这么一个产业园区专业运营商,哪怕不是联东,应该也有另外一家企业。因为,这个市场有需求,我们中国企业家应该有这种使命打造专业化的公司。”

  他同时指出,要真正做好产业地产最重要的是模式问题。产业地产模式应该是一个全程把控,从投资开始,到建设,到施工,到招商,到运营服务,是一个全程的管理。”这与传统地产迥然不同。

  一个成功的产业地产运营模式最关键又取决于三点:“第一最核心的,要知道客户需要什么,这就需要大量的客户分析和积累;第二个环节,要发动、整合最强大资源去招商;招商完成之后,必须提供各种增值服务,穆迪:若贸易战升级 美国经济将,建设服务平台。这对大量秉持房地产思路,而未有专业化准备的地产商来说,进入产业地产存在不小的风险。”

  选址,和定位是决定产业园区成败的另外两个重要因素。为此,联东U谷基于产业微笑曲线提出了“产业魔方”的概念。从产品上分生产、研发、总部,从功能上分高端厂房、中试、总部写字楼、配套设施,同时,因地制宜,研究城市的能量和区域经济特点,进行有效组合,去研究是做生产好?还是做总部好?合适的区位,做合适的产品,以合适的产品定位客群,创造稳定的金三角。

  在城市开发区,比较偏远的位置,要做二产,重点发展厂房、标准厂房,加一些中试研发楼盘,和一些小部分低密度总部办公。但是在城市能量比较强,区块位置比较好的地方,一定不做制造业,一定做微笑曲线两端,总部经济和研发创意,总部独栋办公加高栋办公楼,再加办公生活一体化设施吸引不以消耗物质生产的公司。

  根据不同城市,不同区位量身订作,产业园定一定要寻好自身定位,不仅是对区域负责、对政府负责,也是对未来的企业负责。

  “产业地产肯定会繁荣,但是一定要理性,园区发展运营要成长,但是要真实的成长。我希望是真正的走专业化道路,大家沉下心去把这个事情做上来,不要一步而上,去伪存真,真实的成长,理性的成长。”梁环宇表示。